ขออนุญาตก่อสร้างบ้าน ขั้นตอนยื่น เอกสาร และใช้เวลากี่วัน?

จัดทำโดย บริษัท ทริปเปิ้ลอี จำกัด · ปรับปรุง 21 ตุลาคม 2569

สร้างบ้านต้องขออนุญาตเสมอไหม?

พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 มาตรา 21 กำหนดว่าผู้ที่จะก่อสร้าง ดัดแปลง หรือเคลื่อนย้ายอาคาร ต้องได้รับใบอนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่น หรือเลือกแจ้งต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นตามมาตรา 39 ทวิ แทนการยื่นขอใบอนุญาตก็ได้ คำว่า "อาคาร" ในกฎหมายนี้รวมถึงบ้านและเรือน จึงไม่ได้ยกเว้นเพราะบ้านมีขนาดเล็กหรือมีชั้นเดียว

ประเด็นที่ต้องเช็กก่อนคือ ที่ดินอยู่ในท้องที่ที่กฎหมายนี้ใช้บังคับหรือไม่ ตามมาตรา 2 การใช้บังคับในท้องที่ใดต้องตราเป็นพระราชกฤษฎีกา และท้องที่ที่มีการประกาศใช้ผังเมืองรวมให้ใช้บังคับตามเขตของผังเมืองรวมนั้น ส่วนอาคารสูง อาคารขนาดใหญ่พิเศษ อาคารชุมนุมคน และโรงมหรสพ ใช้บังคับไม่ว่าจะตั้งอยู่ที่ใด ในทางปฏิบัติ วิธีที่ง่ายที่สุดคือถามกองช่างของเทศบาลหรือ อบต. หรือฝ่ายโยธาของสำนักงานเขตว่าแปลงที่ดินของคุณต้องยื่นอะไรบ้าง

การก่อสร้างโดยไม่ขออนุญาตหรือไม่แจ้งในพื้นที่ที่กฎหมายบังคับ เสี่ยงถูกสั่งระงับการก่อสร้าง สั่งให้แก้ไข หรือสั่งรื้อถอน และมีโทษตามกฎหมาย ซึ่งมักเสียเวลาและค่าใช้จ่ายมากกว่าเตรียมให้ถูกตั้งแต่แรก

บ้านชั้นเดียวต้องขออนุญาตก่อสร้างไหม?

ถ้าที่ดินอยู่ในเขตที่ใช้บังคับ พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร คำตอบคือ ต้อง โดยยื่นขออนุญาตหรือแจ้งตามมาตรา 39 ทวิ จำนวนชั้นไม่ได้เป็นเงื่อนไขยกเว้น สิ่งที่ขนาดและลักษณะบ้านมีผลคือ ชุดเอกสาร เช่น คู่มือประชาชนของท้องถิ่นระบุให้แนบรายการคำนวณโครงสร้างที่วิศวกรผู้คำนวณลงนามทุกแผ่นในกรณีอาคารที่ก่อสร้างด้วยวัสดุถาวรและทนไฟเป็นส่วนใหญ่ ซึ่งบ้านคอนกรีตเสริมเหล็กทั่วไปมักเข้าข่าย ส่วนการต้องมีสถาปนิกหรือวิศวกรผู้ประกอบวิชาชีพควบคุมลงนาม ขึ้นกับลักษณะและขนาดอาคารตามกฎหมายวิชาชีพ

ถ้าที่ดินอยู่นอกเขตบังคับใช้ อาจไม่ต้องยื่นตาม พ.ร.บ.นี้ แต่ยังควรตรวจกับท้องถิ่นเรื่องข้อบัญญัติท้องถิ่น ผังเมือง และกฎหมายอื่นที่เกี่ยวข้องก่อนลงมือ และไม่ว่าจะอยู่พื้นที่ไหน บ้านที่มีแบบและรายการคำนวณที่ถูกต้องก็ช่วยให้คุมงานและคุมงบได้ดีกว่า

ต่อเติม ดัดแปลงบ้านเดิมต้องขอไหม?

การดัดแปลงอาคารอยู่ในมาตรา 21 เช่นเดียวกับการก่อสร้างใหม่ แต่งานซ่อมแซมบางลักษณะอาจไม่เข้าข่ายการดัดแปลง จึงต้องดูรายละเอียดงานจริงและสอบถามท้องถิ่น อ่านรีโนเวทบ้านต้องขออนุญาตไหม เช็กอะไรก่อนต่อเติมประกอบก่อนตัดสินใจ

ยื่นที่ไหน

ยื่นที่หน่วยงานท้องถิ่นที่ที่ดินของคุณตั้งอยู่:

• เทศบาล — พื้นที่ในเขตเทศบาล (มักเป็นกองช่าง)
• อบต. — พื้นที่นอกเขตเทศบาล
• สำนักงานเขต — พื้นที่กรุงเทพมหานคร ยื่นได้ที่ฝ่ายโยธาของสำนักงานเขต สำนักการโยธา หรือผ่านระบบออนไลน์ BMA OSS ตามคู่มือประชาชนของกรุงเทพมหานคร

แต่ละท้องถิ่นอาจกำหนดแบบฟอร์ม จำนวนชุดแบบ และช่องทางรับเรื่องต่างกัน ควรขอรายการเอกสารล่าสุดจากหน่วยงานที่จะยื่นจริงก่อนสั่งพิมพ์แบบ

เอกสารที่ต้องเตรียม

ขั้นตอนยื่นขออนุญาตก่อสร้างบ้าน ทีละขั้น

ลำดับด้านล่างสรุปจากคู่มือประชาชนของกรุงเทพมหานครและของเทศบาลที่เผยแพร่ผ่านศูนย์ข้อมูลข่าวสารของราชการ รายละเอียดปลีกย่อยในแต่ละท้องถิ่นอาจต่างกัน

1. เช็กเงื่อนไขที่ดินก่อนออกแบบ — ถามท้องถิ่นว่าแปลงนี้อยู่ในเขตบังคับใช้ พ.ร.บ.ควบคุมอาคารหรือไม่ อยู่ในผังเมืองรวมประเภทใด มีข้อจำกัดอื่น เช่น เขตปลอดภัยการเดินอากาศ เขตปลอดภัยทางทหาร หรือเงื่อนไขโครงการจัดสรรหรือไม่
2. ออกแบบและจัดทำแบบครบชุด — แผนผังบริเวณ แบบสถาปัตย์ แบบโครงสร้าง งานระบบ และรายการคำนวณ ให้ผู้ออกแบบลงนามและเขียนชื่อ คุณวุฒิ ที่อยู่ตามที่กฎหมายกำหนด
3. รวบรวมเอกสารของเจ้าของและที่ดิน — ตรวจชื่อ เลขโฉนด และตำแหน่งที่ดินในแบบให้ตรงกับเอกสารสิทธิ์
4. ยื่นคำขอ ข.1 — เจ้าหน้าที่ตรวจความครบถ้วน ถ้าครบจะออกใบรับคำขอเป็นหลักฐาน เก็บเลขรับไว้ใช้ติดตาม
5. เจ้าพนักงานตรวจพิจารณา — ตรวจแผนผัง แบบแปลน รายการประกอบแบบ รายการคำนวณ ตรวจการใช้ประโยชน์ที่ดินตามผังเมือง และอาจตรวจสถานที่ก่อสร้าง
6. แก้ไขแบบตามที่แจ้ง (ถ้ามี) — คู่มือของกรุงเทพฯ ระบุว่ากรณีต้องแก้ไขแบบแปลน ให้แก้และตรวจใหม่ภายใน 30 วัน
7. รับใบอนุญาตก่อสร้าง (อ.1) — เมื่อได้รับหนังสือแจ้งให้มารับใบอนุญาต ชำระค่าธรรมเนียมตามที่ท้องถิ่นเรียกเก็บ
8. แจ้งผู้ควบคุมงานและเริ่มก่อสร้างตามแบบ — กฎหมายกำหนดให้ผู้ได้รับใบอนุญาตแจ้งชื่อผู้ควบคุมงาน วันเริ่มต้นและวันสิ้นสุดการก่อสร้าง แล้วสร้างให้ตรงแบบที่ได้รับอนุญาต หากจะเปลี่ยนแบบต้องยื่นขอแก้ไขก่อน

ขออนุญาตก่อสร้างบ้านใช้เวลากี่วัน?

ตามคู่มือประชาชนที่อ้างมาตรา 25 เจ้าพนักงานท้องถิ่นต้องตรวจพิจารณาและออกใบอนุญาต หรือแจ้งคำสั่งไม่อนุญาตพร้อมเหตุผล ภายใน 45 วันนับแต่วันที่ได้รับคำขอ ถ้ามีเหตุจำเป็นขยายเวลาได้อีก ไม่เกิน 2 คราว คราวละไม่เกิน 45 วัน โดยต้องมีหนังสือแจ้งการขยายเวลาและเหตุผลให้ผู้ขอทราบก่อนครบกำหนด

ตัวเลขนี้เป็นกรอบเวลาพิจารณาของราชการ ไม่รวมเวลาออกแบบ เวลารวบรวมเอกสาร และเวลาที่ใช้แก้แบบ ถ้าแบบครบและตรงข้อกำหนดตั้งแต่ยื่นครั้งแรก โอกาสต้องวนแก้ไขจะน้อยลง แต่ไม่มีใครรับประกันวันอนุมัติแทนเจ้าพนักงานท้องถิ่นได้ ควรวางแผนเริ่มงานก่อสร้างโดยเผื่อเวลาส่วนนี้ไว้

ยื่นขออนุญาต (ข.1) กับแจ้งตามมาตรา 39 ทวิ ต่างกันอย่างไร?

กฎหมายเปิดทางเลือกให้ผู้จะก่อสร้างอาคาร "แจ้ง" ต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นแทนการรอใบอนุญาตได้ ตารางนี้สรุปความต่างตามคู่มือประชาชนของท้องถิ่น

ทางเลือก 39 ทวิ ช่วยเรื่องเวลาเมื่อแบบพร้อมจริงและผู้ออกแบบรับผิดชอบความถูกต้องได้ แต่ไม่เหมาะกับแบบที่ยังไม่นิ่งหรือที่ดินที่มีเงื่อนไขซับซ้อน ควรคุยกับผู้ออกแบบและสอบถามท้องถิ่นก่อนเลือก

ใบอนุญาตก่อสร้าง (อ.1) คืออะไร มีอายุเท่าไร ต่ออายุอย่างไร?

อ.1 คือใบอนุญาตให้ก่อสร้าง ดัดแปลง หรือเคลื่อนย้ายอาคารที่เจ้าพนักงานท้องถิ่นออกให้หลังพิจารณาแบบแล้ว โดยมักแจ้งให้ผู้ขอมารับใบอนุญาตด้วยหนังสือแจ้ง (น.1) ใบอนุญาตนี้เป็นหลักฐานว่าบ้านหลังนั้นได้รับอนุญาตตามแบบที่แนบ ควรเก็บต้นฉบับและแบบที่ประทับตราอนุญาตไว้ใช้ตลอดการก่อสร้าง

• อายุใบอนุญาต — ใช้ได้ตามระยะเวลาที่กำหนดไว้ในใบอนุญาต ให้ดูวันที่ในใบของคุณเป็นหลัก
• การต่ออายุ — ถ้าสร้างไม่เสร็จทัน ต้องยื่นคำขอต่ออายุ ก่อนใบอนุญาตสิ้นอายุ และเมื่อยื่นแล้วดำเนินการต่อได้จนกว่าเจ้าพนักงานท้องถิ่นจะสั่งไม่อนุญาตให้ต่ออายุ
• เปลี่ยนแบบระหว่างสร้าง — การสร้างผิดจากแบบที่ได้รับอนุญาตมีความผิด หากต้องการแก้ ให้ยื่นขอแก้ไขก่อนลงมือ

ข้อผิดพลาดที่ทำให้ยื่นช้าหรือถูกให้แก้แบบ

รายการนี้เป็นแนวทางทั่วไปจากขั้นตอนตรวจพิจารณาตามคู่มือประชาชน ไม่ใช่สถิติ ใช้เป็นเช็กลิสต์ก่อนยื่น

• แบบไม่ครบชุด — ขาดแผนผังบริเวณ แบบงานระบบ หรือรายการประกอบแบบ ทำให้เจ้าหน้าที่ยังรับเรื่องหรือพิจารณาต่อไม่ได้
• ลายเซ็นและข้อมูลผู้ประกอบวิชาชีพไม่ครบ — ไม่ได้ลงนามทุกแผ่นที่ต้องลง ไม่มีชื่อตัวบรรจง คุณวุฒิ ที่อยู่ หรือไม่มีสำเนาใบอนุญาตประกอบวิชาชีพแนบ
• ระยะร่นและพื้นที่ว่างไม่ผ่าน — ตัวบ้านใกล้แนวเขตหรือถนนเกินเกณฑ์ หรือพื้นที่ว่างไม่ถึงที่กำหนด ซึ่งมักต้องแก้ผังทั้งแปลง
• ไม่ตรงผังเมือง — ไม่ได้เช็กการใช้ประโยชน์ที่ดินตามผังเมืองรวมก่อนออกแบบ
• ข้อมูลที่ดินไม่ตรงกัน — ชื่อเจ้าของ เลขโฉนด หรือตำแหน่งในแผนผังไม่ตรงเอกสารสิทธิ์ หรือไม่มีหนังสือยินยอมจากเจ้าของที่ดิน
• สร้างชิดเขตโดยไม่มีหนังสือยินยอม — กรณีต้องชิดเขตที่ดินข้างเคียง
• แก้แบบแล้วไม่ส่งกลับตามกำหนด — ทำให้กระบวนการยืดออกไป ควรมอบหมายผู้ติดตามที่ชัดเจน

หา "รับขออนุญาตก่อสร้าง" อยู่? เริ่มจากแบบที่พร้อมยื่น

หัวใจของการขออนุญาตคือ แบบและเอกสารวิชาชีพที่ครบและถูกต้อง Triple E ช่วยในส่วนนี้โดยตรง ทีมนำโดยลุงช่าง สามัญวิศวกรโยธา สย.4995 ประสบการณ์ 39 ปี ส่งมอบแบบครบชุด ได้แก่ แบบสถาปัตยกรรม แบบโครงสร้าง แบบงานระบบ รายการคำนวณ ภาพ 3D และ BOQ ใช้เวลาประมาณ 2 เดือน แบ่งชำระ 3 งวด 30/40/30 และประเมินราคาฟรี

ดูรายละเอียดรับออกแบบบ้านพร้อมแบบสำหรับยื่นขออนุญาต และตกลงรายการเอกสารที่จะส่งมอบกับทีมออกแบบก่อนเริ่มงาน การยื่นคำขอต่อท้องถิ่นทำโดยผู้ขออนุญาตหรือผู้รับมอบอำนาจตามที่ท้องถิ่นกำหนด และการมีผู้ประกอบวิชาชีพร่วมออกแบบไม่ใช่การรับประกันว่าจะได้รับอนุญาต

• อยากรู้ว่าค่าแบบคิดอย่างไร อ่านค่าออกแบบบ้านคิดยังไง แบบครบชุดควรได้อะไร
• ได้แบบแล้วอยากคุมงบก่อสร้าง อ่านวิธีอ่าน BOQ บ้านและเทียบราคาผู้รับเหมา
• บ้านเดิมจะต่อเติม อ่านสิ่งที่ต้องตรวจเรื่องการขออนุญาตรีโนเวท

คำถามยอดฮิต: บ้านเล็กๆ ต้องมีวิศวกรเซ็นไหม?

ความจำเป็นต้องมีสถาปนิกหรือวิศวกรลงนามขึ้นกับประเภท ขนาด และลักษณะงานตามกฎหมายที่เกี่ยวข้อง ควรให้ผู้ออกแบบตรวจเงื่อนไขของอาคารและสอบถามเจ้าพนักงานท้องถิ่นก่อนจัดชุดเอกสาร การมีผู้ประกอบวิชาชีพร่วมออกแบบไม่ใช่การรับประกันว่าจะได้รับอนุญาต

หมายเหตุ: ขั้นตอนและเอกสารอาจต่างกันเล็กน้อยตามข้อกำหนดของแต่ละท้องถิ่น ควรสอบถามหน่วยงานท้องถิ่นในพื้นที่ของท่านประกอบ

แหล่งข้อมูลประกอบ

ตรวจสอบประกอบเมื่อ 21 ตุลาคม 2569 ทั้งนี้เอกสาร ขั้นตอน และค่าธรรมเนียมของแต่ละท้องถิ่นอาจต่างกัน ควรตรวจกับสำนักงานเขต เทศบาล หรือ อบต. ในพื้นที่ก่อนยื่นจริง

• ข้อมูลบริการภาครัฐกรุงเทพมหานคร: การขออนุญาตก่อสร้าง ดัดแปลง รื้อถอน หรือเคลื่อนย้ายอาคาร (แบบ ข.1) — ช่องทางยื่น เอกสาร ระยะพิจารณา 45 วัน และการแก้แบบ
• คู่มือสำหรับประชาชน: การขออนุญาตก่อสร้างอาคารตามมาตรา 21 (เทศบาลตำบลพะตง จ.สงขลา) ผ่านศูนย์ข้อมูลข่าวสารของราชการ — หลักเกณฑ์ 45 วันและการขยายเวลา รายการเอกสาร
• คู่มือสำหรับประชาชน: การแจ้งก่อสร้างอาคารตามมาตรา 39 ทวิ (อบต.วังหลวง จ.หนองคาย) ผ่านศูนย์ข้อมูลข่าวสารของราชการ — ใบรับแจ้ง การสั่งแก้ภายใน 7 วัน และการตรวจภายใน 120 วัน
• คู่มือสำหรับประชาชน: การขอต่ออายุใบอนุญาตก่อสร้าง ดัดแปลง รื้อถอนหรือเคลื่อนย้ายอาคาร (เทศบาลตำบลพะตง จ.สงขลา) — อายุใบอนุญาตและการยื่นต่ออายุก่อนสิ้นอายุ
• พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ฉบับรวมแก้ไขที่จัดทำโดยสำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา (สำเนาเผยแพร่โดยคณะแพทยศาสตร์ศิริราชพยาบาล ม.มหิดล) — มาตรา 2 เขตที่ใช้บังคับ และมาตรา 21

คำถามที่พบบ่อย

ขออนุญาตก่อสร้างบ้านยื่นที่ไหน?

ยื่นที่หน่วยงานท้องถิ่นที่ที่ดินตั้งอยู่ ได้แก่ เทศบาล องค์การบริหารส่วนตำบล (อบต.) หรือสำนักงานเขต (กรณีกรุงเทพฯ)

ขออนุญาตก่อสร้างใช้เวลากี่วัน?

เจ้าพนักงานท้องถิ่นต้องพิจารณาและแจ้งผลภายใน 45 วันนับแต่วันที่ได้รับคำขอ ถ้ามีเหตุจำเป็นขยายได้ไม่เกิน 2 คราว คราวละไม่เกิน 45 วัน ระยะนี้ไม่รวมเวลาออกแบบและเวลาแก้แบบ หากเอกสารและแบบครบถ้วนถูกต้องตั้งแต่แรกจะลดโอกาสต้องแก้ไข

แบบบ้านต้องมีวิศวกรหรือสถาปนิกเซ็นไหม?

ความจำเป็นต้องมีผู้ประกอบวิชาชีพลงนามขึ้นกับประเภท ขนาด และลักษณะงาน ควรให้ผู้ออกแบบตรวจเงื่อนไขของอาคารและสอบถามเจ้าพนักงานท้องถิ่นก่อนจัดชุดเอกสาร

บ้านชั้นเดียวต้องขออนุญาตก่อสร้างไหม?

ถ้าที่ดินอยู่ในท้องที่ที่ใช้บังคับ พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร ต้องยื่นขออนุญาตหรือแจ้งตามมาตรา 39 ทวิ ก่อนเริ่มสร้าง จำนวนชั้นไม่ใช่เงื่อนไขยกเว้น ถ้าไม่แน่ใจว่าที่ดินอยู่ในเขตบังคับใช้หรือไม่ ให้สอบถามเทศบาล อบต. หรือสำนักงานเขตในพื้นที่

แจ้งก่อสร้างตามมาตรา 39 ทวิ ต่างจากยื่นขออนุญาตอย่างไร?

การยื่นขออนุญาตต้องรอเจ้าพนักงานท้องถิ่นพิจารณาแบบและออกใบอนุญาตก่อน ส่วนการแจ้งตามมาตรา 39 ทวิ จะได้ใบรับแจ้งภายในวันที่แจ้ง แต่เจ้าพนักงานท้องถิ่นยังตรวจแบบภายหลังได้ภายใน 120 วัน และต้องมีผู้ออกแบบที่ได้รับใบอนุญาตประกอบวิชาชีพรับรอง

ใบอนุญาตก่อสร้างมีอายุกี่ปี ต่ออายุได้ไหม?

ใบอนุญาตใช้ได้ตามระยะเวลาที่กำหนดไว้ในใบอนุญาต ถ้าต้องการต่ออายุต้องยื่นคำขอก่อนใบอนุญาตสิ้นอายุ และเมื่อยื่นแล้วดำเนินการต่อได้จนกว่าเจ้าพนักงานท้องถิ่นจะสั่งไม่อนุญาตให้ต่ออายุ

Triple E รับขออนุญาตก่อสร้างไหม?

Triple E รับออกแบบและจัดทำแบบครบชุดพร้อมรายการคำนวณสำหรับประกอบการยื่นขออนุญาต ส่วนการยื่นคำขอทำโดยผู้ขออนุญาตหรือผู้รับมอบอำนาจตามที่ท้องถิ่นกำหนด ควรตกลงรายการเอกสารที่จะส่งมอบกับทีมออกแบบก่อนเริ่มงาน